Jak řešit sousedské spory přes katastr

29.08.2025

Sousedské vztahy bývají citlivou oblastí, a pokud dojde ke sporu o hranici pozemků, stavby, věcná břemena nebo jiné vlastnické právo, často se obrací pozornost na katastr nemovitostí. Přestože katastr spory sám nerozhoduje, hraje klíčovou roli v jejich řešení.

Kdy se obrátit na katastr

Katastr je oficiální veřejný rejstřík, který eviduje nemovitosti, jejich vlastníky a další důležité informace. Katastr nemovitostí je určen k evidenci údajů o nemovitostech, nikoli k rozhodování o právních sporech. Přesto se v mnoha případech jedná o zásadní nástroj pro jejich objasnění. Typickým důvodem pro nahlédnutí do katastru je spor o hranici pozemků – zda soused zasahuje stavbou na cizí parcelu, zda došlo k neoprávněnému oplocení části pozemku nebo jestli jsou vlastnické poměry vůbec správně zapsány. V těchto situacích je vhodné začít kontrolou katastrální mapy, listu vlastnictví a případně historických záznamů.

Co ukazuje katastr nemovitostí

Katastr obsahuje základní údaje o každé nemovitosti – parcelní číslo, druh pozemku, jeho výměru, vlastníka nebo spoluvlastníky, věcná břemena, zástavní práva a další omezení. V katastrální mapě je možné vidět grafické vymezení hranic pozemků. Důležité je však si uvědomit, že mapa není vždy přesná. Zvláště u starších záznamů může jít pouze o přibližný záznam, který nemusí odpovídat reálnému stavu v terénu. Pokud vznikne podezření na chybu nebo nepřesnost, může být potřeba nechat provést geometrický plán.

Geometrický plán jako nástroj řešení

V případě, že je hranice mezi pozemky sporná nebo není zřetelná, je třeba nechat vypracovat geometrický plán autorizovaným zeměměřičem. Ten na základě měření v terénu a dostupné dokumentace určí přesnou polohu hranic. Geometrický plán je podkladem pro zápis změn do katastru nemovitostí, pokud je potřeba například pozemek rozdělit, sloučit, nebo upravit hranici. Tento krok může být zásadní při řešení sporu o to, kdo vlastní určitý kus půdy, nebo zda některý objekt zasahuje na cizí parcelu.

Návrh na opravu chyby v katastru

Pokud zjistíte, že katastr obsahuje chybný zápis, můžete podat návrh na jeho opravu. Katastrální úřad prověří situaci a rozhodne, zda k chybě skutečně došlo. Musíte ale doložit věrohodné důkazy – například starší geometrické plány, kupní nebo darovací smlouvy, soudní rozhodnutí či další dokumentaci. V některých případech může být nutné doložit souhlas souseda. Pokud je chyba pouze technická (např. chybně uvedené číslo parcely), lze ji opravit poměrně snadno. Pokud jde ale o spor o vlastnické právo, úřad obvykle vyčká na soudní rozhodnutí.

Jak probíhá zápis změny do katastru

K jakékoli změně v katastru je třeba podat návrh na vklad nebo záznam. Pokud se sousedé dohodnou například na změně hranice pozemku, musí uzavřít dohodu o změně hranice, kterou následně notář ověří. S touto dohodou a geometrickým plánem lze podat návrh na zápis změny do katastru. Katastrální úřad má na rozhodnutí o vkladu zákonnou lhůtu, a pokud návrhu nevyhoví, musí to řádně odůvodnit. V případě, že není shoda mezi sousedy, je třeba obrátit se na soud.

Soudní cesta jako poslední možnost

Pokud se sousedem není možné dosáhnout dohody a spor se týká vlastnických práv nebo hranic pozemku, je nutné podat žalobu k civilnímu soudu. Typickým případem je tzv. určovací žaloba, kdy se žaluje o určení vlastnického práva k části pozemku. Soud může na základě důkazů rozhodnout, kdo je skutečným vlastníkem. Takové rozhodnutí je následně podkladem pro změnu údajů v katastru nemovitostí. Před podáním žaloby je vhodné nechat si poradit právníkem nebo odborníkem na katastrální právo.

Role katastrálního úřadu ve sporu

Katastrální úřad není oprávněn řešit právní spory, ale může poskytovat důležité informace, podklady a vysvětlení. Úředníci mohou pomoci s výkladem katastrálních zápisů, doporučit postup při žádosti o opravu nebo poskytnout nahlížení do spisu. Pokud je to možné, doporučuje se s úřadem komunikovat písemně nebo osobně na přepážce. Informace z katastru jsou veřejně dostupné online přes dálkový přístup, což značně usnadňuje získání potřebných dokumentů. Pokud potřebujete ověřit informace z katastru, využít k tomu můžete náš portál Lustratio.cz, se kterým získáte informace nejen z katastru nemovitostí České republiky, ale také informace z insolvenčního rejstříku a Exekutorské komory. 

Prevence sousedských sporů

Řadě sousedských sporů lze předejít důkladnou přípravou při nabývání nemovitosti. Před koupí nebo stavbou domu je dobré si ověřit hranice pozemku, zjistit, jaké věcné břemena jsou zapsána v katastru, nebo nechat vypracovat nový geometrický plán. Pokud už vlastníte nemovitost a objevují se nejasnosti, je dobré je řešit včas a písemnou formou. Předejdete tak situaci, kdy dlouhodobé užívání vede k právní nejistotě nebo dokonce ke ztrátě části vlastnictví.