Jak se vyhnout podvodům při koupi nemovitosti?

03.06.2025

Plánujete koupit byt, rodinný dům nebo pozemek? Vždy je nutné být obezřetný a prověřit všechny důležité informace. Podvody při koupi nemovitostí se bohužel stále vyskytují, od zamlčených právních vad až po podvodné nabídky neexistujících nebo fiktivních nemovitostí.

Ověření prodávajícího a jeho práv k nemovitosti

Než se rozhodnete koupit nemovitost, je nutné důkladně prověřit, kdo je jejím skutečným vlastníkem a zda má právo ji prodat. Katastr nemovitostí poskytuje veřejně dostupné informace o vlastnických právech. Pokud prodávající tvrdí, že je vlastníkem, ale v katastru je uveden někdo jiný, může se jednat o pokus o podvod. Rovněž je důležité zkontrolovat, zda na nemovitosti neváznou zástavní práva, věcná břemena nebo exekuce, které by mohly komplikovat budoucí vlastnictví.

V některých případech může být nemovitost nabízena k prodeji osobou, která k tomu nemá oprávnění – například rodinným příslušníkem majitele bez jeho vědomí. V takových situacích je vždy nutné trvat na osobním jednání s vlastníkem a požadovat jeho doklady totožnosti. Ověřte si vlastníka v katastru a další důležité informace s pomocí jediné lustrace na našem webu Lustratio.cz.

Kontrola právních vad nemovitosti

Kromě ověření vlastnictví je důležité zjistit, zda na nemovitosti nejsou jiné právní vady, které by mohly způsobit problémy v budoucnu. Věcná břemena mohou například omezovat užívání nemovitosti nebo dokonce umožňovat cizím osobám přístup na pozemek. V případě exekuce hrozí riziko, že nemovitost nebude možné bez souhlasu exekutora koupit. Pokud je nemovitost zatížena zástavním právem, znamená to, že na ni může být uplatněn nárok věřitele, což může vést k jejímu zabavení. Všechny tyto informace lze zjistit z výpisu z katastru nemovitostí. Důležité je nejen nahlédnout do aktuálního stavu, ale také prostudovat historii vlastnictví, aby bylo jasné, zda se s nemovitostí v minulosti nepojily problematické transakce. 

Pozor na příliš výhodné nabídky

Podezřele nízká cena by měla vždy vzbudit obezřetnost. Pokud je nemovitost nabízena hluboko pod tržní hodnotou, je na místě ptát se, proč tomu tak je. Podvodníci často využívají časový tlak – tvrdí, že je o nemovitost obrovský zájem a že je třeba rychle složit zálohu. Tímto způsobem se snaží přimět kupujícího k unáhlenému rozhodnutí, aniž by měl možnost důkladně prověřit všechny informace.

Jedním z častých triků je také požadavek na složení vysoké zálohy před podpisem jakékoli smlouvy. Po zaplacení takové částky se podvodník obvykle přestane ozývat a nemovitost zmizí z nabídky. Proto je vždy důležité, aby byla jakákoliv záloha složena na důvěryhodný účet, například u advokáta nebo notáře, a to až po pečlivém ověření prodávajícího a nemovitosti.

Důkladná prohlídka a technická inspekce

Stav nemovitosti může být na první pohled v pořádku, ale skryté vady se mohou objevit až po nastěhování. Proto je vhodné provést důkladnou technickou inspekci. Při osobní prohlídce je třeba věnovat pozornost nejen estetickým detailům, ale i technickému stavu – například kvalitě elektroinstalace, rozvodů vody a topení, izolaci nebo možným známkám vlhkosti.

Ne vždy jsou vady viditelné na první pohled, a proto je vhodné přizvat odborníka, který dokáže odhalit skryté problémy. Zejména u starších nemovitostí je riziko dodatečných nákladů na opravy vysoké, a proto je dobré mít dopředu jasnou představu o možných investicích do rekonstrukce.

Bezpečná kupní smlouva

Kupní smlouva je klíčovým dokumentem, který musí být vypracován precizně a s důrazem na právní ochranu kupujícího. V žádném případě by neměla být podepsána smlouva, která je podezřele stručná nebo neobsahuje všechny důležité informace. Ve smlouvě by mělo být jasně uvedeno, kdo je prodávající a kupující, podrobný popis nemovitosti, kupní cena, způsob platby a podmínky převodu vlastnického práva.

Je důležité dbát na to, aby platba za nemovitost probíhala bezpečně. Nejlepší je využít advokátní nebo notářskou úschovu, která zajistí, že peníze budou převedeny prodávajícímu až poté, co dojde k úspěšnému přepisu vlastnictví v katastru nemovitostí. Přímé platby prodávajícímu před zápisem do katastru jsou riskantní a mohou vést ke ztrátě finančních prostředků.

Ověření developera při koupi novostavby

Pokud kupujete novostavbu, je nutné důkladně prověřit developera. Některé firmy mohou nabízet byty v projektech, které ještě nebyly zkolaudovány nebo dokonce nejsou ani postavené. Rizikem je, že developer nedodrží podmínky smlouvy, stavbu nedokončí nebo zkrachuje. Proto je vhodné zjistit, zda má developer za sebou úspěšně dokončené projekty a zda nemá finanční problémy.

Při koupi bytu ve výstavbě je důležité mít ve smlouvě jasně definované podmínky pro dokončení stavby, garance v případě nedodržení termínů a sankce pro developera v případě problémů. Pokud nejsou tyto podmínky ve smlouvě jednoznačně stanoveny, může být kupující v nevýhodné pozici, pokud by stavba nebyla dokončena včas.